图源：视觉中国
文 ｜ 岳家琛
剪辑 ｜ 孙春芳
出品 ｜ 棱镜 · 腾讯小满使命室
2026 年 3 月，香港中环，一场关乎千亿金钱红运的磋议正堕入僵局。
磋议的两边，一边是掌控着香港老牌地产帝国新寰球发展的郑氏家眷，另一边是全球最大另类资产经管公司黑石集团。
其中，黑石集团策划注资 25 亿好意思元，通过稀零办法公司成为新寰球发展的最大鞭策；而郑氏家眷虽舒坦插足 10 亿至 15 亿好意思元自救，却矍铄不愿废弃对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的摒弃权。
2025 年 5 月，新寰球发展初度出现债务背信。为了偿债，往时一年，从上海淮海中路 K11 到鲜艳旅舍集团，致使再到公司股权，一系列资产出售的听说似乎齐传递出一个信号：能有但愿出售的资产，新寰球发展似乎齐有可能放上货架。
而这场与黑石集团博弈的成果，不仅关乎这个老牌买卖帝国的包摄，更关乎香港家眷企业在当下的红运。
郑氏买卖帝国千里浮
维多利亚港的 K11 MUSEA 艺术购物中心，这个将艺术与买卖无缺交融的地标建筑，见证着郑氏家眷长达半个多世纪的盛衰调动。
郑氏家眷的故事，始于 1925 年生于广东顺德的郑裕彤。20 世纪 40 年代，郑裕彤来到澳门，在岳父周密元的周大福珠宝金行当学徒。
凭借横暴的买卖感觉和过东说念主的胆识，他从一个小小的金店学徒起步，渐渐树立起横跨珠宝、地产、旅舍、百货的买卖帝国。
1956 年，31 岁的郑裕彤舒适收受周大福，但郑裕彤的贪念远不啻于此。20 世纪 70 年代，他运转进军香港地产市集，创办新寰球发展。
彼时，郑裕彤先后拓荒了香港会议展览中心、新寰球中心、尖沙咀崇光百货等标识性神志。1990 年，郑裕彤的个东说念主资产预计已达 130 亿港元，成为香港地产界"四大天王"之一。
2016 年 9 月，91 岁的郑裕彤在香港病逝。他留住了一个庞大的买卖帝国和卓绝 2000 亿港元的家眷金钱。郑裕彤死字后，宗子郑家纯承袭了家眷企业的指点权，成为新一代的掌门东说念主。
不外，短短九年后，这个买卖帝国却堕入极重的债务危险。
2024 年 12 月 31 日，新寰球发展发布了一份令市集战抖的中期财报。数据透露，集团借款总数高达 1464.88 亿港元，其中一年内到期债务 322.1 亿港元，而公司账上现款及银行入款仅为 214.18 亿港元。这意味着，现款对短期债务的遮掩比例仅为 66.49%。
欠债率方面，集团的净欠债率攀升至 57.5%，OD体育(中国)远超港资房企传统的 30% 安全线。
2025 年 5 月 30 日，新寰球发展发布公告，旗下子公司刊行的四只永续证券将递延分配，波及金额高达 34 亿好意思元。这是新寰球发展上市以来初度出现债务背信。
利润方面，2025 年下半年，新寰球发展集团收入同比下跌 50%，降为 83.91 亿港元；中枢策划利润同比下跌 18%，降至 36.36 亿港元；鞭策应占亏本 37.3 亿港元。
在往时两个半财年中，这家曾被视为香港地产界"豪富"的企业，鞭策应占亏本累计卓绝 318 亿港元。
关于收入减少的原因，新寰球发展阐明为建筑收入和内地物业委派减少。
减少的销售量，主要来自内地市集。新寰球发展的经管层在事迹会上提到，上半财年在香港完成了 103 亿港元销售额，为 2021 年以来最高，而内地市集只是带来了 32 亿销售额。
事迹会上，新寰球发展经管层强调，缩短举座债务是该公司的要紧指标。
千亿债务的重压
新寰球发展的债务危险，何以而来？
深档次的原因，好像在于郑氏家眷激进的延伸策略。
2016 年，郑裕彤的孙子郑志刚接掌新寰球发展后，滚球app建议了一系列斗胆的转型政策。他创立了将艺术与买卖交融的 K11 品牌，在上海、广州、武汉等多个一线城市布局大型买卖神志；同期，集团在内地大手笔拿地，策划在一年内投资约 100 亿元。
彼时，许多港资拓荒商一经运转放松。诸如长江实业集团、恒基兆业地产等。但新寰球却采用反向加仓。
那一年，新寰球发展旗下公司和周大福集合以 42.07 亿元，拿下深圳前海桂湾片区地块，当年 12 月又和招商蛇口集合斥资 89 亿元，拿下深圳蛇口太子湾地块。
2019 年 7、8 月，新寰球发展更是在 4 天时辰里，筹算投资 138 亿元，在杭州、宁波等地接连拿下地块，其中不乏当年的"地王"。
此外，新寰球发展建议了将用 200 亿港元在内地拿地的策划，并运转陆续介入深圳龙岗、西里新围、光明光侨食物厂，以及广州海珠区、增城等多个旧改神志。
梳理新寰球发展过往财报不错发现，到 2016 年末，其在内地的地皮储备一经达到了 110 万日常米的岑岭，其中住宅楼面面积达到了 570 万日常米。而这些大手笔投资，也为新寰球发展自后的逆境埋下伏笔。
债务危险之后，新寰球发展的应付策略是"七招减债"：出售发展神志、非中枢资产、开释农地价值、升迁租务答复、精简本钱、暂停派息和加强财务经管。
往时几年，这家公司险些一直在为资金驱驰。2024 年 9 月，新寰球在德默契银行牵头下拿到一笔最高 59 亿港元贷款。为了取得这笔融资，新寰球拿出了我方最中枢的一组买卖资产作典质——维港文化汇。这内部包括尖沙咀地标 K11 MUSEA 和香港鲜艳旅舍，且是第一顺位典质。
2025 年 11 月，新寰球发展进军推出了一项限制达 19 亿好意思元的债券交换要约决议。不外，最终惟一 71.7% 的债券捏有东说念主参与了此次交换。
但这些设施似乎还不及以处置压根问题。市集浩繁预期，新寰球发展最终可能需要进行更澈底的重组——包括出售中枢资产、引入政策投资者，致使废弃摒弃权。
除了财务逆境外，交班东说念主的博弈也退却淡薄。
郑裕彤死字后，其宗子郑家纯接过了家眷企业的指点权。但郑家纯的四个子女——长女郑志雯、宗子郑志刚、次子郑志明、三子郑志亮——也陆续进入家眷企业，各得志责不同的业务板块。
郑志雯执掌周大福珠宝和鲜艳旅舍集团，曾推动周大福在内地的大限制延伸；郑志刚曾担任新寰球发展行政总裁，是 K11 品牌的创立者；郑志明、郑志亮则分辨担任新创建联席行政总裁、郑氏家眷私东说念主投资旗舰周大福企业联席 CEO。
名义上看，这是一个单干明确、各司其职的家眷治理结构。但事实上，权柄的均衡并退却易。
2024 年 9 月 26 日，新寰球发展发布公告，郑志刚舒适辞任行政总裁一职，由作事司理东说念主马绍祥接任。
随后，郑志雯加入新寰球发展提名委员会，标识着家眷企业进入新的治理阶段。郑志刚则采用二次创业，成立了总部设于香港的抽象性企业集团 ALMAD Group。
"这种看似东奔西向的安排，好像反应了郑氏家眷在政策方进取的不对。"一位香港投资行业东说念主士惊叹说念。
黑石的筹算
关于黑石集团而言，这好像是一个千载难逢的契机。
黑石集团建议的注资决议，意味着郑氏家眷将失去对新寰球发展的摒弃权。这关于一个遵从了半个多世纪的家眷而言，无疑是一个辛劳的采用。
行为全球最大的另类资产经管公司，黑石集团经管着卓绝 9000 亿好意思元的资产，擅长在市集低迷期收购被低估的资产。新寰球发展旗下的资产，举例香港会议展览中心、K11 购物中心、广州周大福金融中心等，恰是黑石集团满意的指标。
黑石集团策划通过"现款认购新股 + 受让郑氏家眷旧股"的组及格式增捏，最终捏股比例可能卓绝 30%。这意味着，黑石集团将成为新寰球发展的最大鞭策，而郑氏家眷的捏股比例可能降至 15% 以下。
关于郑氏家眷而言，这意味着失去对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的摒弃权。
郑氏家眷试图寻找既能缓解债务压力又能保留摒弃权的决议；而黑石集团则但愿以最小的本钱获取最大的摒弃权。
郑氏家眷的逆境，亦然总共香港家眷企业面对的共同挑战。
香港的"四群众眷"——李嘉诚家眷、郭到手家眷、李兆基家眷和郑裕彤家眷——齐是在香港经济升起的黄金时间崛起的。他们通过地产、基建、公用干事等附近性行业蕴蓄了多数金钱。
连年来，跟着香港经济结构的转型和内地经济的崛起，这些家眷企业面对着前所未有的挑战。
新寰球发展只是郑氏家眷资产的一部分。集团旗下还包括周大福珠宝、新创建集团、周大福企业等多家公司。上述香港投资行业东说念主士分析称，若何合营不同板块之间的利益分配，均衡不同家眷成员之间的权柄干系，在快速变化的市荟萃保捏竞争力，这些齐是郑氏家眷必须面对的问题。
而关于总共香港地产界来说滚球app(中国)官网，新寰球发展的故事好像只是一个运转。在市集诊治和行业转型的压力下，更多的房企可能面对通常的逆境。
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